01.

今年是6月28日，再过三天，就是浩荡100周年纪念日。

青山不改，红旗飘飘。

作为一名老党员，海盗总是怀有一颗红心。

02.

今天我们聊一聊集中土拍的事情。

今年三月以来，重庆楼市行情比较好，四月同样行情比较好。而四月底土拍，延续了重庆这波行情。

于是，就有人简单得出结论，说是因为土拍所以行情好。显然，重庆楼市行情是个比较复杂的事情，不是单一原因引起的单一结果。

那么，

重庆房价究竟是涨好呢？还是不涨好呢？

或者说是涨到什么位置才好呢？

03.

当然，不管是重庆楼市行情，还是本文写作，都有一个基本前提：房住不炒。

反过来说，你也不能说重庆房价涨了，就是在炒房。事实上，重庆城市竞争力提高，也会影响到重庆房价。消费能力购买能力与房价相匹配，才是合适的。

04.

终于说到今天主题：

今年重庆第二次集中土拍，据说延期了。

为什么要延期？

延期有什么影响？

05.

就重庆第二次集中土拍延期的事情，网上已有了广泛传播与讨论。但是，相关职能部门比较低调。

海盗私下问了两个相关职能部门领导伙伴，他们都说“不知道”，而同时，他们都没否认。

显然，重庆第一次土拍备受关注，这次他们的低调，是完全可以理解的。

随后，我们向重庆多家房地产开发商证实，的确是延期了，具体延期到什么时候不是很清楚，很可能是八月份。

06.

4月底重庆第一次集中土拍。

6月份隔壁成都土拍。

成都这次土拍呈现几个主要特点：

首先，成都整体策略非常鲜明——限房价，定品质，竞地价。

其次，成都土拍这次自持比例非常高。比重庆高，也比他自己之前高。比如他们有的地块自持比例从30%起拍，结果拍到了59%成为自持比例最高的地块，可以说比例高得惊人。

同时，他还有很细节的要求，比如租赁住房自持年限为30年，在自持年限内只能用于租赁，不得分割抵押，转让，若实施整体转让，整体抵押等处置，仍未租赁住房，不得分割销售。

第三，这次知名龙头房企，拿地非常少。比如万科融信分别收获2宗地，而华润龙湖仅斩获1宗地。

这说明什么呢？

坦率地说，不是好消息。因为大地产商投拓部门对土地的研判能力更强，他们不拿就意味着拿了就难算得过来账。

显然，作为相邻情况相近的两个城市，4月重庆土拍给成都提供的借鉴与启示，而成都6月土拍，又给重庆下一轮土拍，会提供借鉴与启示。

（重庆第二次土拍，自持比例将如何涨？）

07.

所以，我们可以认为，重庆今年第二次土拍延期，一定是为了更为精准，更为合理地进行调控。

这不管是对职能部门，对开发商，对购房者，对房价，

都是好事！

08.

我们宕开一笔，讲两个其它故事。

第一个。

重庆出去的某知名开发商，女BOSS前面召开国内城市总经营会。主要议题就是：

“地产微利时代下，某某集团何去何从？”

说微利就是客气的了，好些地方更是负利。而这家集团前面这一轮，除了在重庆有较大斩获之外，在国内其它地方拿地较少，接下来会较大裁员，并进行个别区域合并。

或许接下来就有震惊业内的关键人事变动。

对某某集团这样之前以地产为主的集团来说，一方面是地产的调整，另一方面是寻求地产之外的真正的增长曲线。

但是，这并不容易。

第二个。

我们说下龙湖，龙湖最近大量扩张天街，以重庆为例，南坪天街，蔡家天街，大渡口天街，解放碑天街，要么完全确定，要么基本确定。

龙湖对天街的投入，海盗私下了解，是千亿级别的投入。

天街会是龙湖的第二曲线吗？

要么是。

要么不是。

是就还好。因为龙湖携天街，在拿地方面会有部分优势，金科也跟到在学，就好比金科最近深度融合红星爱琴海，就是这相同逻辑。

如果天街做不到龙湖的第二曲线，那就会相当麻烦。这就像前面我们说的，天街是动辄千亿的大投入，

承受不了失败。

所以，不要以为开发商日子就那么好过，各有各的难处。

（商业是龙湖转型的关键密码之一吗？）

09.

回头再说成都。

成都这一轮本地开发商非常热情，国内知名开发商冷淡。假定，我们说假定这一轮下来，未来情况不太好，本地开发商都陷进去了，成都经济会不会受到重大打击？

不要以为这个几率小，不然为何大开发商表现平淡？

所以，土拍相关主管部门，至少要关注到下面四重考量。

第一重：房住不炒，第二重：地方发展与成本考量，第三重，购房者消费能力考量，第四重，开发商承受能力考量。

要在这四重考量之内，找到一条合适的道路，这注定是一条狭小的需要你精准研判的路径。

所以，

土拍延期是重庆高度重视第二次集中土拍的表现，重庆再出现第一次土拍的相同火热可能性不大，而同时，原本房价相对不高的重庆，又面临强烈成长冲动。

10.

重庆房价会涨吗？

重庆房价具体涨到什么位置，才合适呢？

请你回答我