1

地产圈有句咒语：

谁说超越万科，谁倒霉。

谁打万科主意，谁倒霉。

你还别不信邪，给你理一理。

2

先说“超越万科”这事儿。

2003年，在中城联盟董事长联席会上，全国地产大佬齐聚一堂，现今融创（以前顺驰）的老板孙宏斌说：“我们的中长期战略是要做全国第一”。

老孙说完，回头看看身边的万科老总王石。

隔壁老王不吭声。

老孙见不吭声，又补了一刀，说：“也就是要超过在座诸位，包括王总。”

这种公然挑衅的氛围，让全场气氛为之窒息。

对手堵上门来下战书，总不能认怂吧。脾气一向火爆的老王应声反驳：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”

老孙一脸坏笑，说：“我们总要有点理想吧。”

会后，为了执行联席会上下的战书，争夺地产圈的王者宝座，老孙全国各地拿地，狂赌明天。对外面高调宣布“万科不是我们的对手，最大的敌人是我们自己！”

结果大家都知道的，2006年顺驰破产倒闭，公司烟消云散。

3

顺驰走后，来了一个挑战的绿城集团。

绿城的老总宋卫平，年轻时标准的文艺青年，当过刊物主编辑，刊物办不下去了才回杭州搞房地产，把浪漫主义与美学融入绿城的楼盘，房子打造的精美绝伦，十分抢手。

2008年，全球金融危机，楼市掉入冰点。绿城董事长宋卫平认为自己卖的是品质，坚持“不降价”。然而，万科的杭州项目先率先降价，成为杭州楼盘的一条鲶鱼，此举让宋卫平火冒三丈，抨击万科作为老大，在困难时期没有一点带头大哥风范。老宋继续大量囤积高端物业，豪赌未来。

2009年，4万亿救市政策出台，楼市爆发，绿城低位囤货又遇上涨价，一跃成为中国房企销售亚军。喜气洋洋的宋卫平豪情满怀地说：“3-5年超过万科，销售额达到800亿到1000亿元。”

后来，尝到甜头的绿城坚持走品质主义路线，不计成本的投入导致效益比差一大截，人家把房子当流水线产品做，他把房子当艺术品做，自然速度提不上来。

结果，绿城中国现在的市值仅为万科的零头，宋卫平也离开了绿城。

后来，全中国的房地产商都知道这句咒语了，明面上没人敢说超越万科，怕中了邪。学习万科好榜样就成了业内共识。

4

再看看打万科主意的那些人和事。

1993年5月，万科发行了B股，君安承销1000万股，浮亏3000万，当时的3000万是天文数字。对此，君安证券老总张国庆深为不爽，他想了一个连环计，通过收购，刺激股价，进而控制董事会。

1994年3月30日，张国庆走进万科的办公室，对老王说：“君安证券想给万科的管理层提些意见。”随后，君安证券宣布代表四家受托股东（合计10.73%的股权）出示了《告万科企业股份有限公司全体股东书》，万字长文痛斥万科的管理问题。

这就来者不善了，

一开始老王有点懵，明白意图后，马上展现出一个枭雄的本色，稳住阵脚，连夜联合其它的股东发动反击，要求深交所停牌，防止建老鼠仓，并挑动张国庆内部叛乱，几招下去，最终快速把这事摁下了。

这次停牌是中国证券史中的第一次停牌事件，算是历史性事件。

后来，君安证券内部事件东窗事发，1999年张国庆被逮捕。君安证券与国泰合并成现在的国泰君安证券。

5

20多年后，2015年万科又迎来一场震惊全国的股权之争，称之为“宝万之争”。

地产商宝能集团利用险资发动了对万科的袭击，因为没有得到万科管理层的认可，王石明确表态不欢迎宝能成为万科的第一大股东。宝能被媒体称之为中国版本的“野蛮人”。然而，宝能却不管这些，继续买买买，持股比例一度达到了25.04%，距离大股东一步之遥，关键时刻，恒大也加入了战局，也开启了买买买模式，持股达到14.07%。随着股权的稀少，买盘的增加，散户的蜂拥而上，万科股价暴涨，从5块钱涨到38块钱。

这场股权大战一度打得难分难解，这时候，保监会突然出现整治万能险的问题，随着政府的介入与调解，恒大把股份转给了深地铁，宝能也套现离场。

现在，恒大陷入了巨大的流动性困境，现在每天都有一条热搜，前途未知。宝能也陷入了流动性困境中，进入9月以后，宝能3次被法院列为被执行人，执行金额高达68.62亿元。

打万科主意的人，都倒霉了。

6

现在，这几年龟速前进的万科重回老大的位置，地产圈再一次高呼“学习万科好榜样。”

2018年秋的例会上，万科首先喊出：“万科，活下去。”表现出对风险与现金流的高度重视。

当时，不少地产大佬心里嗤之以鼻。

一个企业时时刻刻要清醒地知道，活着才是根本。只不过，一些企业家一旦有些成绩，就头脑发热，以赌的心态，以上杠杆的激进，追求企业的快速扩张。

这样的情况下，当时代的一粒细细的灰尘，落在企业的头顶，就成了一座沉重的大山。